ללאחר שדירה שנבנתה על ידי קבלן נמסרת לרוכש, נהוג להזמין מהנדס לבצע בדיקה לאיתור ליקויים – גלויים או סמויים בדירה ומתקניה. בדיקה זו יפה גם לאיתור אי התאמה בין הממכר למפרט ולא רק לאיתור ליקויים. במאמר זה יסביר עורך דין לתביעות ליקויי בניה מקבלן כיצד לנהוג כאשר נמצאו ליקויים בדירת הרוכש או בדירה סמוכה לה.
במידה ולבסוף אותרו ליקויים מכל סוג יש להודיע עליהם לקבלן וללא דיחוי. חובת הדייר-רוכש הדירה להודיע לקבלן תיבחן כאשר ידרוש רוכש הדירה פיצויים בגין אותם ליקויים שאותרו או ידרוש לתקנם. חובה זו מוסדרת בחוק חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
לאחר ההודעה על קיום הליקויים, על רוכש הדירה לאפשר לקבלן לתקן את אותם ליקויים בעצמו. אם אותו ליקוי חוזר ומופיע יותר מפעם אחת במשך שנתיים או שתיקונה דחוף והקבלן לא תיקנה תוך זמן סביר, רשאי רוכש הדירה לתקנם בעצמו (בעזרת בעלי מקצוע) והקבלן ישא במלוא הוצאות התיקון, גם אם התיקון נעשה ע"י גורם חיצוני שרוכש הדירה הזמין.
חשוב לזכור כי אם דורש רוכש הדירה החזר בגין הוצאות תיקון שבוצעו ע"י בעל מקצוע חיצוני, עליו לעבור את המשוכה לפיה נתן לקבלן את האפשרות לתקן את הליקויים בעצמו, וזאת טרם הזמין רוכש הדירה בעל מקצוע חיצוני. תיקון הליקויים ע"י בעל מקצוע חיצוני טרם מתן אפשרות לקבלן לתקנם בעצמו, תזכה את רוכש הדירה רק בהחזר בשווי עלות תיקון הליקוי לקבלן (ולעתים מדובר ב 50% פחות מהסכום ששולם לבעל המקצוע החיצוני).
תביעות ליקויי בניה – מה עושים כאשר הליקוי נמצא בדירה סמוכה
בבית המשותף כל הדיירים בעלי הדירות מחזיקים בחלקים שווים ברכוש המשותף (אם לא נקבע אחרת ביניהם או בתקנון הבית המשותף/תקנון מצוי). תשלומי תחזוקת הרכוש המשותף נגזרים מהחלק היחסי להם בו מחזיקים הדיירים.
חובת הדיירים להשתתף בעלות תחזוקת הרכוש המשותף נובעת מן האמור בס' 54 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 –
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
במצב שבו מתגלים ליקויים בחלקים ברכוש משותף המוצמדים לאחת הדירות או באחת הדירות הסמוכות, על הדיירים או הדייר הנפגע לדרוש מאותו בעל דירה פגומה את תיקונם המהיר.
עצם היות הדירה הסמוכה דירה חדשה מקבלן, לא מונע מיתר בעלי הדירות או מבעל דירה סמוכה הנפגעת מאותו ליקוי, לתבוע את בעל הדירה הפגומה לתקנה באופן מיידי ומבלי קשר להליכים משפטיים או אחרים שמתקיימים בינו ובין הקבלן.
אם בעל דירה מחזיק בחלקים מהרכוש המשותף ואלו פגומים, לדוגמא, גג בנין שהוצמד לדירתו לשימושו, וזה דולף אל דירתו של השכן מלמטה, חובתו לתקנה והוא ישא בהוצאות התיקון. אם אותו גג או מרפסת גג מוגדרים כרכוש משותף ואינם מוצמדים, על כלל הדיירים להתחלק בעלות תיקונה.
סיכום – כאשר נמצאו ליקויי בניה בדירה בין אם אותרו בדירה חדשה שנמסרה מקבלן זה עתה ובין אם בדירה אחרת בבנין, יש לפעול מייד וליידע את הקבלן או את בעל הדירה הלקויה. רכיב הזמן הוא קריטי להצלחת תביעת ליקויי בניה וכדי למקסם את סיכויי הדייר להביא את הממכר למצב מושלם במינימום עלויות והוצאות. דרישות תיקון הליקויים המבוססות על אבחון מקיף יסייעו בידי הדייר למצות זכויותיו ביעילות ולא להפסידם כתוצאה מפגם פרוצדוראלי בלבד.
למידע נוסף – לחץ כאן למעבר לקטגוריית עורך דין ליקויי בניה (כאן באתר)